Właściciele garwolińskich gruntów budowlanych przedmieścia nie spieszą się, niestety, z wystawieniem swojej ziemi na sprzedaż. Zanim przekonają się, że stracili najlepszy czas na dobre zagospodarowanie odziedziczonych dóbr, i że pozostaną "na wieczność" właścicielami pustych pól, mogą zmienić nastawienie. Zapoznanie się z fragmentami tekstu Anny Gawrońskiej "Kto ma największy apetyt na ziemię" (rp.pl - 05.01.2016) może przydać się do rozpoczęcia pracy marketingowej, jaką jest udana sprzedaż (starannej pracy - bo na kolanach nikt właścicieli ziemi nie będzie już o nią prosił).
Zacznijmy od tego, ile kosztują dziś grunty budowlane.
"Działka o powierzchni 1,2 tys. mkw. na stołecznym Wilanowie została wyceniona na 526,9 tys. zł."
A więc w atrakcyjnej okolicy, w jednym z najdroższych miejsc w Polsce cena metra wyniosła 440 złotych. Moim zdaniem garwolińskie ceny uzbrojonego gruntu mieszkaniowego przy wyasfaltowanej ulicy mogą osiągnąć jedną trzecią ceny wilanowskiej, Ale tam, gdzie mediów i dobrej drogi nie ma - nie więcej niż jedną czwartą. Oczekiwania na więcej stanie się oczekiwaniem bez końca.
"Dziś mało kto inwestuje w grunty, licząc na wzrost cen. Działki kupuje ten, kto buduje. Popyt generują głównie deweloperzy.
Zdaniem Tomasza Rożka, pośrednika z warszawskiej agencji Akces Nieruchomości, o końcu kryzysu na rynku działek budowlanych mówić jeszcze nie można. – Ceny gruntów są za wysokie, biorąc pod uwagę chęci i możliwości kupujących. Miniony rok nie był dobry dla sprzedających tereny budowlane – ocenia Tomasz Rożek. Pośrednik zwraca uwagę, że ostatnio bardziej niż lokalizacja parceli zaczyna się liczyć jej cena."
Są jednak i dobre wieści dla właścicieli.
"Ucieczka za miasto
Także Edyta Krakowiak, ekspert Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN), uważa, że końca kryzysu na rynku działek nie da się jeszcze ogłosić. – Coś jednak drgnęło w segmencie gruntów pod budownictwo jednorodzinne, i to nie tylko w województwie mazowieckim – ocenia. – Najlepiej w minionym roku sprzedawały się tereny w dobrych miejscach w Warszawie, o powierzchni do 1 tys. mkw., z pełną infrastrukturą, w cenie ofertowej niższej niż średnia w danej lokalizacji. Transakcje są szybkie, jeśli kupujący ma gotówkę, a s p r z e d a j ą c y j e s t e l a s t y c z n y w kwestii cen – zauważa.
Edyta Krakowiak podaje przykład szybkiej sprzedaży. Objęta planem zagospodarowania działka o powierzchni 1,2 tys. mkw. przy ul. Dobrodzieja na warszawskim Wilanowie została wystawiona za 960 tys. zł. Cena transakcyjna to zaś 750 tys. zł. – Kupująca podjęła decyzję w ciągu tygodnia – opowiada Edyta Krakowiak.
W jej ocenie optymalna działka w oczach kupujących ma nie więcej niż 600 mkw., jest uzbrojona, położona w dobrze skomunikowanym miejscu. – Podaż takich parceli nie jest jednak duża. W ofercie przeważają duże działki, do których trzeba doprowadzić media – zauważa przedstawicielka WGLiN. – Niestety, większość normatywów w planach miejscowych zakłada duże tereny o powierzchni co najmniej 1,2 tys. zł, a często 3 tys. mkw. A na takie parcele większości kupujących nie stać – zauważa.
W ocenie Tomasza Rożka nie ma czegoś takiego jak działka idealna. – Każdy kupujący ma inne potrzeby, inne preferencje. Dotyczy to oczywiście działek pod zabudowę jednorodzinną, a nie deweloperskich – zastrzega Rożek. Według niego ceny działek w tym roku będą nadal spadać. – Ziemię kupują klienci, którzy chcą się budować, a nie ci, którzy liczą na wzrost cen gruntów i traktują działki jako lokatę kapitału. Takie osoby wolą raczej kupić mieszkanie czy dom na wynajem – zwraca uwagę Tomasz Rożek."
Otóż to! Sprzedanie ziemi i zakup mieszkania na wynajem mógłby zapewnić garwolińskiemu właścicielowi dożywotnią rentę, bez pracy!
"O lekkim zastoju na rynku działek mówi Waldemar Oleksiak, ekspert Emmerson Realty. – Dotyczy to zwłaszcza rynku gruntów pod budownictwo indywidualne – twierdzi. – Przekłada się to oczywiście na poziom cen. Działki pod Warszawą, mimo że potaniały od czasów boomu, są jednak nadal stosunkowo drogie, przez co niedostępne dla większości potencjalnych klientów – nie ukrywa.
A przecież zakup działki, jak podkreśla Oleksiak, to dopiero początek inwestycji. – Dlatego też obserwujemy coraz intensywniejszy rozwój metropolii warszawskiej i ucieczkę na przedmieścia podwarszawskich miast w poszukiwaniu tańszych działek – opowiada Waldemar Oleksiak. /.../
Z analiz Emmersona wynika, że popyt na działki generują właśnie deweloperzy. Zainteresowaniem cieszą się tereny, które w planie miejscowym są przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne i komercyjne. – Atrakcyjnych działek ubywa – opowiada Waldemar Oleksiak. – Coraz mniejsza podaż terenów w atrakcyjnych lokalizacjach musi się w końcu przełożyć na wzrost cen – prognozuje.
W mazowieckiej ofercie Emmersona są działki w cenie od 10 zł za mkw. (nad Liwcem) do 11,1 tys. zł mkw. na warszawskim Starym Żoliborzu. – Mediana cen to ok. 180 zł za mkw. – podaje Waldemar Oleksiak. – W samej Warszawie najtańsze działki osiągają poziom 150 zł za mkw. Tyle kosztuje działka na Białołęce. Mediana zaś wynosi 650 zł za mkw."
Skoro mediana ceny wynosi na Mazowszu 180 zł przy uzbrojonej, asfaltowej drodze, to nasi właściciele mogą liczyć na niższą cenę.
"Edyta Krakowiak ocenia, że najbardziej poszukiwane działki mają stabilne ceny, choć w porównaniu z 2007 r. ich poziom jest niski. – Od tego czasu działki staniały nawet o 40 proc., a w niektórych przypadkach spadki sięgnęły 50 proc. – podaje przedstawicielka WGLiN. – W prestiżowych miejscach, na przykład na warszawskim Żoliborzu czy Mokotowie, czyli tam, gdzie podaż jest bardzo niewielka, ceny działek wzrosły – zauważa. Dodaje, że w tym roku tereny w najlepszych lokalizacjach mogą drożeć, podczas gdy ziemia pod Warszawą może nieznacznie tanieć.
O nie najlepszym czasie na rynku działek mówi Joanna Lebiedź, pośredniczka ReMax Action/Lebiedź Nieruchomości. " – Grunty pod budownictwo jednorodzinne nadal wykazują tendencję spadkową.
Wynika to przede wszystkim z nadal wysokich cen, ale też niewielkiego stopnia kredytowania tego rodzaju inwestycji – wyjaśnia. – Jeśli bowiem średnia wartość kredytu hipotecznego w 2015 r. wynosiła niewiele ponad 212 tys. zł, powstaje pytanie o ekonomiczną zasadność i możliwość realizacji pomysłu na zakup ziemi i budowę domu według własnego pomysłu i wybranej przez siebie lokalizacji – zwraca uwagę."
Pani Joanna Lebiedź dodaje ciekawą uwagę co do sposobu liczenia opłacalności budowy domu na przedmieściu:
"/.../ W czasach stabilnej koniunktury w nieruchomościach powinna być widoczna tendencja do wyprowadzania się z miast na przedmieścia. – Niestety, w obecnych czasach cena, po jakiej rodziny mogłyby sprzedać dotychczasowe mieszkania, powiększona o średni kredyt, absolutnie nie pozwala na realizację takiego przedsięwzięcia /.../.
Postępowaniem niektórych garwolińskich właścicieli kieruje mieszanina mętnych wzruszeń (święta ziemia, leżąca ugorem 20 lat), sprytu (poczekam aż sąsiad sprzeda ziemię a nowy właściciel jego parceli doprowadzi w moje sąsiedztwo media), lenistwa (oj, z czasem się zobaczy). Są biedni na własne życzenie. Są winni pustce ziemi swych dziadków.
Andrzej Dobrowolski
P.S. Na podzawadzkim osiedlu Rataja właściciele rozpoczęli sprzedaż działek po 80 złotych za metr kwadratowy. (Dopisek z 7 stycznia).